Usucapião judicial ou extrajudicial

Usucapião Judicial e Extrajudicial: Entenda as Diferenças e a Fundamentação Jurídica

A usucapião é um dos institutos mais importantes do direito civil brasileiro, permitindo a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel pelo uso prolongado e ininterrupto. Esse mecanismo visa regularizar a posse e conferir segurança jurídica àqueles que, de boa-fé ou não, exercem posse sobre determinado bem por um período estabelecido em lei. A usucapião pode ser obtida por meio de duas vias: judicial e extrajudicial. Neste artigo, abordaremos as diferenças entre elas, os requisitos legais e a fundamentação jurídica que rege cada uma.

1. Usucapião Judicial

A usucapião judicial ocorre por meio de um processo no Poder Judiciário, sendo necessária a propositura de uma ação específica para que um juiz reconheça o direito do possuidor à propriedade. Essa modalidade é mais indicada para casos em que há litígios ou dúvidas quanto ao preenchimento dos requisitos legais.

Fundamentação Jurídica

O Código Civil de 2002 prevê diversas espécies de usucapião, cada uma com requisitos específicos. Entre as principais modalidades estão:

• Usucapião Ordinária (Art. 1.242, CC): Exige posse pacífica, contínua e ininterrupta por 10 anos, podendo ser reduzida para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel de forma onerosa, com base em um registro, mesmo que posteriormente invalidado, e tiver estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

• Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, CC): Requer posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé, podendo ser reduzida para 10 anos caso o possuidor tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

• Usucapião Especial Urbana (Art. 1.240, CC e Art. 183, CF/88): Voltada para imóveis urbanos de até 250 m², exige posse por 5 anos sem oposição, utilizada para moradia própria.

• Usucapião Especial Rural (Art. 1.239, CC e Art. 191, CF/88): Destinada a imóveis rurais de até 50 hectares, exige posse por 5 anos ininterruptos e que o imóvel seja produtivo.

• Usucapião Familiar (Art. 1.240-A, CC): Aplicável quando um dos cônjuges abandona o lar por mais de 2 anos, permitindo ao outro cônjuge que permaneceu no imóvel, utilizá-lo como moradia própria e requerer a propriedade, desde que o imóvel tenha até 250 m² e não seja proprietário de outro bem imóvel.

  
  

Procedimento Judicial

O interessado deve ingressar com uma ação de usucapião, acompanhada de documentos que comprovem a posse, como contas de consumo, IPTU, testemunhas e outros elementos que evidenciem o exercício da posse. O Ministério Público deve ser ouvido, e todos os interessados (como o proprietário registral) serão citados para manifestação.

2. Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma alternativa mais célere e menos burocrática, realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de um processo judicial, desde que não haja litígios sobre a posse.

Fundamentação Jurídica

A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Novo Código de Processo Civil de 2015 (Art. 1.071, que acrescentou o Art. 216-A à Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73). Esse dispositivo estabelece que o interessado pode requerer a usucapião diretamente no cartório, desde que cumpra os requisitos legais.

Procedimento Extrajudicial

O pedido de usucapião deve ser instruído com:

• Ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, comprovando o tempo de posse;

• Planta e memorial descritivo assinados por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e pelos confrontantes do imóvel;

• Certidões negativas dos distribuidores cíveis para demonstrar a inexistência de ações sobre a propriedade;

• Justo título (se houver) e outros documentos que comprovem a posse.

Caso não haja oposição de terceiros, o cartório registra a usucapião e o requerente passa a ser o proprietário legal do imóvel. Se houver impugnação, o caso deve ser encaminhado ao Poder Judiciário.

3. Conclusão

Tanto a usucapião judicial quanto a extrajudicial são meios eficazes para a regularização da posse e obtenção da propriedade. A via extrajudicial se destaca pela rapidez e menor custo, sendo ideal para casos em que não há conflitos. Já a via judicial é necessária quando há litígios ou dúvidas sobre os requisitos legais.

Independentemente da modalidade, é essencial contar com a assessoria de um advogado especializado para garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos e que o direito à propriedade seja reconhecido de forma segura e definitiva.